Μετά τα χρόνια που τα γραφεία μας άφησαν άδειο, ο Πρόεδρος της Blackstone Inc. Ο John Gray θεωρεί ότι αυτός ο τομέας ώριμος για νέα στοιχήματα. Οι συναλλαγές του σε ακίνητα ετοιμάζονται να χτυπήσουν ένα μερίδιο σε ένα κτίριο 50 ιστοριών στο κέντρο του Μανχάταν, το οποίο είναι το ισχυρότερο σήμα, αλλά βλέπει την αγορά να προετοιμάζεται για την ανάκαμψη.
Εν τω μεταξύ, οι ηγέτες που ελέγχουν την εμπορική εμπιστοσύνη των υποθηκών της εταιρείας εξακολουθούν να είναι έμπειροι στα παλιά δάνεια γραφείου, τα οποία έχουν γίνει κακά. Blackstone Mortgage Trust Inc. Rasteen πάνω από 1 δισεκατομμύριο δολάρια. Οι Ηνωμένες Πολιτείες, κυρίως που σχετίζονται με γραφεία, το τελευταίο τρίμηνο του περασμένου έτους.
Και η REIT, γνωστή από τον Tiker, BXMT, εξακολουθεί να έχει περισσότερα από 1 δισεκατομμύριο δολάρια προβληματικών δανείων στο βιβλίο περίπου 17 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Αυτή είναι μια υπενθύμιση ότι η αποκατάσταση της ακίνητης περιουσίας είναι άνιση και σταματά.
“Σίγουρα θα δούμε λιγότερο το γραφείο στο χαρτοφυλάκιο καθώς κινείται εδώ”, δήλωσε η Katy Kinan, διευθύνων σύμβουλος της BXMT, βετεράνος Blackstone, ως αναλυτές τον περασμένο μήνα. Η Trust μόλις δημοσίευσε την πρώτη του καθαρή απώλεια καθ ‘όλη τη διάρκεια του έτους από τότε που ο Blaxtone το πήρε το 2012. Οι περισσότερες από τις απώλειες προέκυψαν λόγω της αναγνώρισης ότι το BXMT δεν μπορεί να συλλέξει πλήρως αρκετά δάνεια.
Οι μετοχές της BXMT έληξαν πέρυσι σε πτώση 50% της αιχμής τους από την πανδημία, απελευθερώνοντας την αγοραία αξία περίπου 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων πριν αναπηδήσουν τον Φεβρουάριο. Αυτό είναι μόνο ένα μικρό μέρος μιας ευρύτερης εταιρείας που διαχειρίζεται 1,1 τρισεκατομμύρια δολάρια, αλλά η υγεία του πιστωτή είναι αλληλένδετη με τα μέρη του Blackstone. Μια χούφτα δανειολήπτες, όπως η αυστραλιανή εταιρεία παιχνιδιών Crown Resorts, ελέγχεται από τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη εμπορικών ακινήτων στον κόσμο.
Η Blaxtone υπογράμμισε ότι τα γραφεία αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το 2% του χαρτοφυλακίου τους μετοχών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Το BXMT, από την άλλη πλευρά, ήταν γεμάτο με δάνεια γραφείου-βασικά από το 50% του χαρτοφυλακίου της στην αρχή της πανδημίας Covid-19. Χάρη στις εγγραφές, την πληρωμή και τη μετακίνηση των κλειδιών στα κτίρια, αυτό μείωσε αυτό κατά περίπου το ένα τρίτο. Περισσότερο από το ήμισυ των δανείων γραφείου BXMT σε αμερικανικά δάνεια γραφείου έχουν μια παράξενη λίστα ή παραβιάζονται.
“Η έκθεση του γραφείου ήταν μια μεγάλη προεξοχή στις μετοχές τους για περίπου δύο χρόνια”, δήλωσε ο Harsh Hemnani, ανώτερος αναλυτής ακινήτων Green Street, Harsh Hemnani. “Τώρα βλέπουμε ότι αυτό επιτρέπεται, αλλά και ορισμένα πράγματα θα χρειαστούν χρόνο για να παίξουν.”
Οι σύντομοι πωλητές, όπως το Carson Block, προειδοποίησαν ότι η REIT θα καλύπτεται από εμπορικά ακίνητα. Το μπλοκ άνοιξε το ποσοστό BXMT στα τέλη του 2023 και η εμπιστοσύνη μείωσε τα μερίσματά του σε λιγότερο από ένα χρόνο. Ο Blok δεν απάντησε στο αίτημα για σχόλια σχετικά με την κατάσταση της σύντομης θέσης του, αν και είπε στην τηλεόραση Bloomberg αυτή την εβδομάδα, ότι η εταιρεία του είναι “ευτυχισμένη”, η διατριβή του παίζεται. Παρ ‘όλα αυτά, το μπλοκ είπε ότι ήταν λιγότερο σίγουρος για τη σύντομη περίπτωση για εμπορικά ακίνητα στο μέλλον, δεδομένης της αβεβαιότητας σχετικά με τα στοιχήματα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνέταξε η S & P Global, οι σύντομες θέσεις στο BXMT διπλασιάστηκαν περίπου το 8,4% των εκκρεμών μετοχών κατά το παρελθόν έτος περίπου.
Η BXMT λέει ότι η κατάστασή της αυξάνεται, καθώς η αποκατάσταση της ακίνητης περιουσίας κερδίζει δυναμική.
“Πριν από ένα χρόνο, είπαμε ότι οι αξίες της ακίνητης περιουσίας είναι κάτω, και αυτό ακριβώς συνέβη”, δήλωσε ο BXMT σε μια δήλωση e -mail. Σύμφωνα με τη δήλωση, η εμπιστοσύνη μετακινείται ενεργά για να αναπτύξει τη ρευστότητα σχεδόν ενός ρεκόρ σε νέα δάνεια και τα δάνεια γραφείου απορρίπτονται. Περισσότερο από το ήμισυ των πληρωμών από περίπου το τελευταίο έτος προήλθε από δάνεια γραφείου.
Παρ ‘όλα αυτά, οι επενδυτές έχουν μια μικρή όρεξη σε όλους εκτός από τα καλύτερα γραφεία. Το Trust εργάζεται για την πώληση πιστωτικής υποχρέωσης – στην πραγματικότητα, τα ομόλογα που καταρτίστηκαν από τα δάνεια που προέκυψαν – για πρώτη φορά από το 2021. Η συναλλαγή θα υποστηρίζει κυρίως οικιστικά συγκροτήματα, φιλοξενία και βιομηχανικές εγκαταστάσεις, τη μετάβαση από προηγούμενα αγαπημένα πρόσωπα κυρίως σε κτίρια γραφείων.
Σύμφωνα με τους ανθρώπους που είναι εξοικειωμένοι με αυτό το ζήτημα, η ομάδα Blackstone ήταν αισιόδοξη για τους ιδιοκτήτες γραφείων σε μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές. Ο γενικός διευθυντής Steve Schwartzman δήλωσε στους Associates ότι τα κτίρια μπορούν ακόμα να είναι κερδοφόρα, ακόμη και αν ήταν μόνο μισοί απασχολημένοι, είπε ένα άλλο άτομο.
Αλλά λίγοι προέβλεπαν τα σοκ που θα φέρει η πανδημία Covid-19. Σύμφωνα με το στάδιο Van Nuverburg, καθηγητή στο σχολείο αποφοίτησης στο Πανεπιστήμιο της Κολούμπια, οι αξίες μειώθηκαν κατά περισσότερο από 75% κατά μέσο όρο από την κορυφή για τα περισσότερα κτίρια στη Νέα Υόρκη.
Και το BXMT φέρει μια πολύ μεγαλύτερη παγκόσμια έκθεση στο γραφείο από τους συνομηλίκους. Ενώ το τμήμα Blackstone είχε πάνω από το ήμισυ του χαρτοφυλακίου του δεμένα με δάνεια γραφείου στην αρχή της πανδημίας, παρόμοια χέρια στην Apollo Global Management Inc. και KKR & Co. Αναφέραμε συγκεντρώσεις κάτω από το 30%.
Οι αναλυτές αναρωτιούνται εάν η εμπιστοσύνη είναι απαραίτητη για να διατηρήσει περισσότερες πιθανές πιστωτικές απώλειες. Σύμφωνα με τις δηλώσεις της εταιρείας, η BXMT διέθεσε περίπου 734 εκατομμύρια δολάρια για να καταρτίσει βραχυπρόθεσμα δάνεια στα τέλη του 2024. Αυτό συγκρίνεται με 125 εκατομμύρια δολάρια στο τέλος του 2021.
Ο Hemnani, αναλυτής της Green Street, δήλωσε ότι τα αποθέματα απώλειας δανείων εμπιστοσύνης δεν είναι ακόμα αρκετά μεγάλα.
“Εξακολουθούμε να πιστεύουμε ότι τα αποθέματά τους CECL δεν εξηγούν πλήρως τις απώλειες που μπορεί να βιώσουν”, ανέφερε, αναφερόμενος στον λογιστικό όρο για βραχυπρόθεσμες απώλειες του δανείου. “Αλλά το χάσμα μεταξύ των ζημιών που περιμένουμε και περιορίσουμε τα αποθέματά τους πολύ γρήγορα.”
Η δήλωση εμπιστοσύνης αναφέρει ότι έκανε μια προσεκτική προσέγγιση στα αποθεματικά του, η οποία “επιβεβαιώθηκε από το γεγονός ότι οι αποφάσεις μας ήταν γενικά πιο ευνοϊκές από ό, τι υπονοούσαν τα αποθέματά μας”.
Το 2024, επέτρεψε 1,6 δισεκατομμύρια δολάρια. ΗΠΑ το 2024.
Queens Warehouse
Η BXMT εργάζεται για τον καθαρισμό των συναλλαγών από λιγότερο από ό, τι από μόνο του, καθώς η αγορά γραφείων αποκαθίσταται αργά. Για παράδειγμα, στη Νέα Υόρκη, η Blaxtone επένδυσε πρόσθετο κεφάλαιο στο κτίριο Falchi, το οποίο έχει 200 εκατομμύρια δολάρια με BXMT, το οποίο δεν αποπληρώθηκε κατά την επιστροφή, σύμφωνα με τους ανθρώπους που είναι εξοικειωμένοι με αυτό το ζήτημα. Βρίσκεται στο βιομηχανικό τμήμα του Quincene κοντά στους προμηθευτές κοινής ωφέλειας και στους προμηθευτές κατασκευών, μια αποθήκη που έχει γίνει γραφείο γραφείου, ενοικιάζει εγκαταστάσεις στην Επιτροπή Ταξί Uber και της Νέας Υόρκης.
Η BXMT κατέφυγε επίσης σε κάποια οικονομική μηχανική για να αγοράσει το χρόνο των δανειοληπτών. Πέρυσι, η Trust συμφώνησε να επιτρέψει σε ορισμένους δανειολήπτες να αναβάλουν τις πληρωμές σε μετρητά σε αντάλλαγμα για υψηλότερα τόκους και μεγάλο τέλος. Ορισμένες από τις αλλαγές περιλαμβάνουν την πληρωμή σε είδος, πράγμα που σημαίνει ότι οι πληρωμές τόκων εκχωρούνται και αντ ‘αυτού το κύριο ποσό προστίθεται στη θέση. Αυτοί οι ελιγμοί είναι σπάνια ένα καλό σημάδι για τον οφειλέτη. Παρ ‘όλα αυτά, ήταν ένα μικρό μερίδιο από το ποσοστό εισοδήματος BXMT – μόνο 1% για ένα βαθμό – πέρυσι, ανέφερε το Trust.
Η εμπιστοσύνη έλαβε τον ίδιο τον οικονομικό χώρο. Πέρυσι, προκειμένου να αποφευχθεί η παραβίαση της διαθήκης για να δανειστεί BXMT, οι ηγέτες έπεισαν τις τράπεζες να αποδυναμώσουν τους περιορισμούς στο χρέος. Είπε ότι η συμφωνία είναι “γενικά στάνταρ” μεταξύ των συνομηλίκων του.
Η ευρύτερη μονάδα δανεισμού Blackstone, με επικεφαλής τον 14χρονο βετεράνο του Tim Johnson, επέζησε κάποιες αλλαγές στο προσωπικό. Ο Mike Nash, ο οποίος έγινε συνιδρυτής του χρέους των ακινήτων και ήταν γνωστός για την περίπλοκη εκπαίδευσή του, μετακόμισε στο χέρι του Ταμείου Hedge Fund το 2021 και πρόσφατα αποσύρθηκε, αν και παραμένει στο Συμβούλιο BXMT. Ο Jonathan Pollak, πρώην επικεφαλής του Blackstone, έφυγε πέρυσι για να γίνει πρόεδρος του Starwood Capital Group.
Κατά τη διάρκεια της κλήσης των αναλυτών τον περασμένο μήνα, η BXMT ζωγράφισε μια εικόνα της επιχείρησης σε λειτουργία ανάκαμψης. Αλλά υπάρχουν ακόμη πολύ πριν η μονάδα μπορεί να χρησιμοποιήσει πλήρως τα πλεονεκτήματα των πιο ελκυστικών ποσοστών που αυξάνουν άλλες γωνίες της πιστωτικής αγοράς. Εξακολουθεί να βλέπει τους ηττημένους: οι ηγέτες αναφέρθηκαν σε μια νέα παραβίαση, ένα ανώνυμο δάνειο γραφείου στο Ηνωμένο Βασίλειο. Το κτίριο αντιπροσωπεύει λιγότερο από το 1% του χαρτοφυλακίου του και βρίσκεται στο “ισχυρό υπογεγραμμένο του Λονδίνου”, ανέφερε το ταμείο.
Οι επενδυτές φαίνονται αισιόδοξοι. Τις ημέρες μετά την τελευταία έκδοση του εισοδήματος, οι έμποροι έθεσαν μέρος στη δράση κατά περίπου 5%. Αυτό είναι 17% από την αρχή του έτους, μπροστά από τους συνομηλίκους.
Και οι ηγέτες του BXMT δεν κακοποιούν τα γραφεία για πάντα. Είχαν μόλις δει τη συμφωνία τους σε μια σκηνή-quarrel 1,8 δισεκατομμυρίων δολαρίων ανά ουρανοξύστη στο Μανχάταν που ονομάζεται “σπείρα”-εξοφλημένη.
“Αν μπορούσαμε να ολοκληρώσουμε περισσότερες συναλλαγές όπως μια σπείρα, θα μπορούσαμε απολύτως”, δήλωσε ο Kinan, γενικός διευθυντής, κατά τη διάρκεια της έκκλησης των κερδών. Αλλά για ένα τέταρτο, όταν το BXMT επένδυσε και υποσχέθηκε περισσότερα από 2 δισεκατομμύρια δολάρια, προειδοποίησε ότι η εταιρεία θα έρθει προσεκτικά. “Η διαδικασία όπως οι δυνατότητες γραφείου και όπου βλέπουμε την ανωτερότητα είναι αρκετά στενή και θα είμαστε εξαιρετικά ψηφοφορία”.
Αυτή η ιστορία παρουσιάστηκε αρχικά στο Fortune.com
